Mengapa Harga Rumah Kini Begitu Mahal?

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=10228397459103332&id=1286295467

Prof Mohd Nazari Ismail
Universiti Malaya

Memiliki kediaman atau rumah sendiri merupakan impian setiap orang. Namun demikian, hasrat tersebut kini amat sukar untuk dicapai oleh kebanyakan rakyat Malaysia terutamanya di kalangan rakyat yang berpendapatan rendah kerana harga rumah kini yang “tidak masuk akal”.

Sebagai contoh pada tahun 1992, sebuah rumah teres dua tingkat di Taman Tun Dr. Ismail, Kuala Lumpur berharga sekitar RM400,000. Namun kini, harganya adalah hampir RM2 juta, iaitu kenaikan sebanyak hampir 5 kali ganda. Walau bagaimanapun, kenaikan gaji penjawat awam dalam tempoh tersebut hanyalah lebih kurang dua kali ganda sahaja.

Oleh yang demikian, bagi golongan rakyat yang mempunyai pendapatan kurang daripada RM5 ribu sebulan, adalah amat mustahil bagi mereka untuk membeli rumah di kawasan bandar. Kebanyakan mereka akan terpaksa tinggal di kawasan yang jauh dari bandar dan terpaksa berulang alik ke tempat kerja lebih daripada 100 kilometer sehari. Ramai juga yang terpaksa menaiki motosikal untuk menjimatkan kos walaupun pilihan ini adalah sangat berbahaya. Statistik oleh Pertubuhan Keselamatan Sosial (PERKESO) mendedahkan bahawa kemalangan pergi dan balik ke tempat kerja meningkat 25 peratus dalam tempoh lima tahun lalu, iaitu daripada 28,579 pada tahun 2015 kepada 38,142 pada tahun 2019 sementara pada 2020, di tengah-tengah pandemik Covid-19, negara kita mencatatkan 3,118 kematian membabitkan penunggang motosikal berbanding 888 kematian membabitkan pemandu kereta.

Harga rumah yang tinggi juga memaksa ramai anak muda yang walaupun mampu untuk membeli tetapi terpaksa juga menyewa supaya mereka mempunyai lebihan pendapatan untuk menyara keluarga seperti membayar perbelanjaan pendidikan anak-anak, membeli kenderaan, membeli makanan, membayar bil utiliti dan pelbagai keperluan lain.

Persoalan yang mesti difikirkan bersama adalah, apakah masalah harga rumah yang mahal ini diakibatkan oleh masalah rasuah dan salah guna kuasa oleh pemimpin-pemimpin negara semata-mata? Untuk menjawab persoalan tersebut, mari kita tinjau keadaan kos rumah-rumah di salah sebuah negara yang terkenal sebagai bebas daripada masalah ahli-ahli politik yang korup dan bebas daripada budaya rasuah, iaitu Switzerland.

Data pemilikan rumah menunjukan hanya 36 peratus rakyat Switzerland memiliki rumah, manakala 64 peratus yang lain adalah penyewa. Di bandar-bandar besar keadaan tersebut adalah lebih teruk lagi. Sebagai contoh di Basel-City, kadar pemilikan rumah hanyalah 15.8 peratus. Ini bermakna hampir 85 peratus daripada penduduk di bandar ini yang memilih untuk menyewa.

Faktor utama yang menyumbang kepada keadaan ini sebenarnya adalah harga rumah yang terlalu mahal. Sebagai contoh, sebuah apartmen kecil yang mengandungi satu bilik tidur sahaja di bandaraya Zurich berharga lebih daripada RM4 juta dan oleh yang demikian tidak mampu dibeli oleh kebanyakkan rakyat biasa. Seperti di Malaysia, golongan yang mampu membeli rumah dan memiliki rumah adalah daripada golongan yang kaya sahaja. Yang lain hanya mampu menyewa dan kos sewaan kini juga semakin mahal. Oleh kerana Switzerland adalah negara bebas rasuah, maka persamaan keadaan tersebut dengan Malaysia memberi isyarat bahawa terdapat faktor penyebab lain yang utama bagi keadaan tersebut berlaku.

Jadi, apakah sebenarnya punca utama kepada keadaan rumah yang begitu mahal ini? Jawapannya ialah sistem kewangan yang diamalkan di kedua-dua negara tersebut yang bergantung sepenuhnya kepada industri perbankan untuk kemajuan ekonomi. Seperti yang diketahui umum, industri perbankan telah wujud di Switzerland selama ratusan tahun lagi dan kini ia telah menjadi sektor ekonomi yang sangat besar dan paling terkedapan.

Untuk memahami bagaimana industri perbankan telah menyumbang kepada keadaan rumah yang sangat mahal, kita perlu memahami ciri asas industri tersebut iaitu keupayaannya untuk mencipta wang daripada tiada menjadi ada. Ini berlaku apabila bank memberi pinjaman wang kepada pelanggan. Pada umumnya, ramai di antara kita yang tidak mengetahui hakikat bahawa bank sebenarnya bukan perantara di antara penyimpan deposit dan peminjam. Ini dijelaskan dengan terperinci oleh Bank of England di dalam penerbitannya iaitu Quarterly Buletin 2014 (Q1) bertajuk ‘Penciptaan Wang dalam Ekonomi Moden’ (Money Creation in the Modern Economy) seperti berikut (terjemahan):

“… bank sebenarnya bukan memberi pinjaman daripada deposit yang diletakkan oleh pendeposit di dalam bank, sebaliknya tindakan bank memberi pinjamanlah yang mewujudkan deposit — dan urutan ini adalah terbalik daripada apa yang biasanya diterangkan di dalam buku teks.”

Penerbitan tersebut juga menjelaskan bahawa (terjemahan):

“Bank komersil mencipta wang, dalam bentuk deposit bank, dengan memberi pinjaman baharu. Apabila bank memberi pinjaman, contohnya kepada seseorang yang meminjam untuk membeli rumah, ia kebiasaannya tidak berbuat demikian dengan memberi mereka wang kertas bernilai ribuan paun. Sebaliknya, ia akan mengkreditkan akaun bank mereka dengan deposit bank sebanyak pinjaman tersebut. Pada masa ini, wang baru akan tercipta. Oleh kerana itulah, sesetengah ahli ekonomi telah merujuk deposit di dalam bank sebagai ‘wang fountain pen’, iaitu wang yang tercipta apabila jurubank menggoreskan pen mereka bagi meluluskan pinjaman”.

Sudah tentu bank-bank juga perlu memastikan bahawa kesemua peminjam mampu membayar balik kesemua pinjaman mereka sepenuhnya (termasuk tambahan faedah atau keuntungan untuk pihak bank). Jika tidak, aset bank akan menyusut. Sekiranya terdapat terlalu banyak pinjaman tidak berbayar, bank akan menjadi muflis.

Bagi membolehkan orang ramai terus meminjam wang untuk membeli rumah, pihak bank hanya perlu melanjutkan tempoh pembayaran balik. Oleh sebab itulah di Malaysia kini, tempoh pembayaran telah meningkat daripada kira-kira 10 tahun sahaja pada tahun 1970-an, menjadi 30 atau 40 tahun sekarang. Dalam kes pinjaman perumahan di Switzerland, kos rumah yang tersangat mahal telah menyebabkan wujud bentuk pinjaman yang kekal selama-lamanya, di mana peminjam hanya perlu membayar faedah bulanan ke atas pinjaman berkenaan. Dalam erti kata lain, pembeli rumah tidak akan memiliki rumah mereka sepenuhnya sampai bila-bila kerana tidak akan dapat menyelesaikan pinjaman, namun dibenarkan oleh pihak bank untuk terus tinggal di rumah tersebut selagi mana mereka terus membayar faedah atas pinjaman kepada pihak bank.

Saiz sektor perbankan berbanding saiz ekonomi mencerminkan jumlah pinjaman yang telah diberikan atau dengan kata lain ia adalah saiz pinjaman yang wujud di negara berkenaan berbanding saiz ekonomi. Dalam kes Switzerland, purata jumlah aset perbankan di Switzerland berbanding KDNK dalam tempoh antara 1960 – 2016 ialah 142.09 peratus berbanding purata dunia pada 2016 (berdasarkan 171 negara) yang hanya sebanyak 65.44 peratus.

Satu fakta penting yang ingin dikongsikan di sini adalah sektor perbankan di Malaysia juga telah berkembang dengan sangat pesat. Pada tahun 1960, jumlah aset perbankan berbanding KDNK di Malaysia adalah hanya 9.75 peratus. Angka berkenaan telah meningkat menjadi 158.92 peratus pada tahun 2020.

Sememangnya diakui bahawa sistem perbankan telah menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi yang rancak. Ini kerana sistem tersebut membenarkan pinjaman mudah diberikan oleh pihak bank kerana wang bukan dalam bentuk fizikal malah mudah diciptakan hanya melalui beberapa ketukan pada papan kekunci komputer oleh pegawai bank. Namun pada masa yang sama, sistem ini akan menghasilkan suasana di mana harga barang akan sentiasa meningkat dan tahap hutang di dalam masyarakat juga akan sentiasa meningkat.

Jumlah pinjaman yang diperuntukkan kepada sektor ekonomi tertentu akan mencerminkan kadar kenaikan permintaan dalam sektor tersebut. Sektor tersebut juga akan mengalami pertumbuhan terpantas serta kenaikan harga yang terpantas. Sektor perumahan adalah salah satu daripada sektor tersebut, yang biasanya merangkumi di antara 40 peratus hingga 50 peratus daripada jumlah hutang isi rumah di Malaysia iaitu sekitar RM1.2 trilion. Oleh yang demikian tidak hairanlah jika harga rumah di Malaysia juga sangat tinggi.

Pada masa yang sama, pemaju hartanah yang juga banyak berhutang akan terdesak untuk mengaut keuntungan yang mencukupi bagi membantu menyelesaikan masalah hutang mereka. Pada masa yang sama mereka juga perlu memenuhi kehendak pemegang saham mereka yang mahukan kadar pulangan yang memuaskan. Oleh kerana itulah, syarikat-syarikat perumahan pada masa ini lebih berminat untuk membina rumah mewah yang mahal berbanding rumah murah mampu milik. Dengan cara ini, kadar keuntungan syarikat adalah tinggi dan pengurus boleh memperoleh gaji dan bonus yang lebih tinggi.

Trend yang semakin meningkat di kalangan pembeli rumah yang memilih rumah mewah dan membiayai pembelian mereka melalui pembiayaan bank untuk tempoh pembayaran yang lebih lama hanya akan memburukkan lagi keadaan pada tahun-tahun akan datang. Malangnya masih ramai yang tidak menyedari realiti ini.

Berdasarkan kepada analisis di atas, dapatlah disimpulkan bahawa punca utama masalah harga rumah yang mahal ialah wujudnya sistem kewangan berasaskan hutang, di mana industri perbankan merupakan penggerak utama kepada pertumbuhan sektor perumahan. Oleh itu, selagi sistem ini wujud, masalah kos harga rumah yang sentiasa meningkat tidak akan selesai dan tiada kerajaan di dunia yang akan dapat menyelesaikan masalah harga rumah yang mahal.

(Artikel di atas telah diterbitkan oleh Majalah Dewan Masyarakat, edisi Jun)

Tinggalkan Jawapan

Masukkan butiran anda dibawah atau klik ikon untuk log masuk akaun:

WordPress.com Logo

Anda sedang menulis komen melalui akaun WordPress.com anda. Log Out /  Tukar )

Twitter picture

Anda sedang menulis komen melalui akaun Twitter anda. Log Out /  Tukar )

Facebook photo

Anda sedang menulis komen melalui akaun Facebook anda. Log Out /  Tukar )

Connecting to %s

Create your website with WordPress.com
Get started
%d bloggers like this: